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余江区自2016年开展农村集体经营性建设用地入市改革试点任务以来，始终坚持问题导向，突出规划引导，强化实施，积极探索建立“同价同权、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度体系。

积极探索创新，做优制度保障改革推进

1.建立民主透明的入市决策机制。实施入市主体创新，明确农民集体所有的经营性建设用地属于集体成员集体所有，并由代表其行使所有权的集体经济组织作为入市主体。同时，将涉及到有土地需要入市的农民集体，依法成立具有法人资格的农村股份经济合作社或资产股份公司，使其具备法人资格可以独立承担的相关权利和义务，为入市工作顺利推进提供基础保障。入市主体需制定入市方案，经村民会议或村民代表会议三分之二以上的成员或代表同意后，形成入市决议，作为后续申请入市、拟定合同、履约监管的依据，让群众在土地入市上有知情权、话语权、表决权和监督权，全面激活村民对集体经营性建设用地入市的积极性，提升农村资产管理水平。

2.建立运转高效的市场交易机制。坚持经营性土地要素市场化配置原则，以区农村土地制度三项改革试点制度为基础，简化相关交易程序，优化公开交易规则，确保入市交易运转高效、公平公正公开。在城镇基准地价体系基础上，结合集体建设用地和农用地特点、相关技术指引和实际情况，按照同地、同权、同价原则，制定农村集体经营性建设用地基准地价，为集体建设用地出让、租赁、转让、转租、抵押等流转行为提供科学合理的指导价格。积极构建土地流转市场的信息、咨询、预测和评估等中介服务体系，将经批准的集体经营性建设用地入市交易纳入城乡统一的土地交易市场，根据入市方案确定的交易方式，在土地市场交易平台发布交易公告，按规定的交易程序实行公开交易。

3.建立多方协同的全链条监管机制。制定集体经营性建设用地入市监管管理制度、批后监管办法，保障入市土地从审批、开发报建到项目竣工验收等各环节全链条监管服务，引导市场主体合法合规开发利用集体建设用地，促进土地集约节约高效利用。立足多方协同、全链条监管，明确相关主体责权，重塑入市办事流程，实现信息和管控联动，充分发挥村集体经济组织监管作用，形成城乡统一建设用地监管体系。建立健全惩处机制，对未按相关规定的期限和条件开发、利用土地的，由相关主管部门予以纠正，并根据情节给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权。

4.建立增值收益的分配保障机制。建立国家与集体、集体与集体、集体与集体经济组织成员之间利益分配制度。按照区域、用途、级差等因素，科学确定国家调节金提取比例为土地纯收益的20%至50%。按照农村集体资金资产资源管理的有关规定，制定集体经济组织入市收益管理办法。围绕壮大村集体经济、增加农民收入的目标，明确村集体留取土地增值收益不低于60%。根据集体经营性建设用地产业园建立各方出资、出地、出复垦指标情况，合理确定分配比例。逐步形成各方入市主体共享入市改革收益和多方共赢的入市格局。

坚持稳中求进，做实基础助力改革深化

1.着力强化领导工作机制。一是高标推动。成立土地入市专项工作组和相应工作专班，抽调专人负责入市工作。多次召开入市工作专题会，深入分析区集体土地现状和存在的问题，积极借鉴外地试点成功经验，明确了区土地入市制度建设创新突破方向，形成了“聚焦园区、聚焦乡镇，做优就地入市、做活异地入市”的工作思路。二是集中培训。收集整理入市政策和外地先进做法，编制了入市政策培训提纲，开展了镇、村组干部集中培训，使其充分了解入市政策和方法。三是加强调度。重点推进试点乡镇入市工作，每周一次集中调度入市进展，确保入市交易“破零”。目前，全区共入市21宗，面积315.65亩，成交价款2427.26万元。其中，异地调整入市1宗20亩，为全省首宗。

2.全面夯实入市工作基础。针对集体土地产权不明晰、管理相对粗放、无基准地价不利于土地要素流通的现状，扎实推进了权属登记等3项基础工作。一是开展土地调查。在全区范围内开展集体建设用地调查，为土地入市提供资源基础。目前，全区有1200亩集体建设用地可用于入市，其中18宗174.16亩已具备入市条件。二是编制基准地价。全区所有乡镇集体土地基准地价已完成评估待颁布实施，为入市提供了价格决策依据。三是完成登记发证。全面完成了农村房地一体确权登记发证，发证率90%以上，已通过省级检查验收，为土地入市交易打通了产权障碍。

3.积极探索多元化入市渠道。深化全域宅基地改革试点，扎实推进村组撤并，将有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地依法有序转变为集体经营性建设用地入市。扎实推进入市产业园建设，在用途上规划布局标准厂房、商业和租赁住宅等多种业态，积极尝试多种用途合一的新供地方式，减少单一工业、商业用地，提高土地利用率和产出效益。目前，已在锦江镇设置了400亩入市产业园，其中20亩已完成异地调整入市，94亩就地入市正在挂牌，剩余土地城市规划和土地利用总体规划已调整到位，待需要用地时可及时报批。

《江西改革工作简讯》2021年第225期